日銀が、とつぜん、金利の見直しを発表したそうですね。
【報ステ解説】物価高・住宅ローンへの影響は…日銀 大規模金融緩和を“修正”（テレビ朝日系（ANN）） - Yahoo!ニュース
住宅ローンを利用されてる人は、気になってしまうニュースかも。
私も、自分が住宅ローンを返済していた頃のことを、思い出してしまいました。
私は、返済期間20年のローンを、9年で返済しました。
リーマンショック前ですので、その時の金利は、2.8%くらい（固定）でした。
当時と今では、状況が違うので、まったくご参考にならないかもしれませんが、
せっかく思い出すなら、「やって良かったこと」を、書いてみたいと思います、
「投資の損切りをして、頭金を作った」なんて話は、
「はいはい、投資弱者はこれだからダメなんだ」と呆れられてしまうかも。
だけど、直後にリーマンショックが起きたので、私としては、「やって良かったこと」になるのです。
また、独立系（有料）のファイナンシャルプランナーに相談することは、今でも有益なことかな、って思います。
あとね、いちばん大切なのは、「自分を信じること」かも・・・
・・・って、最後は精神論！？
- 投資の損切りをして、ローンの頭金を25%用意した
- ローンを組む前に、独立系（有料）のFPに相談した
- 引き渡し日が近い物件を買った（金利が予測できた）
- 収入が低い年に合わせて、月々の返済額を決定した
- 【大変だったこと】期間が短く、ローンの審査が間に合うかヒヤヒヤ
- 住宅ローン初期に、繰り上げ返済をした
- 変額個人年金も、損切りした
- 低金利のローンへの借り換えをした
- 自分の「生きる力」を信じること
投資の損切りをして、ローンの頭金を25%用意した
住宅ローンが怖いのは、大きな借金を長期に渡って背負うから、ですよね。
一括現金で買える身分なら、よかったのに・・・
・・・なんていう夢を見ていても仕方ないので、必死に頭金を作りました。
この記事にも書いたことがあるんだけど・・・
わずかばかり持っていた株や投資信託を全て損切りし、マンションの頭金に充てました。
その時までは、下手でも、少しは投資をしてたんですよ。
だけど、マンションの頭金のために、投資を全て売却して、現金を作った。
投資弱者が爆誕した瞬間です・・・
って、損を出してたんだから、その前から弱者か。
でも、これは本当にやって良かったです！
だって、その後すぐに、リーマンショックが起きたから！！
売却のタイミングが、少し遅れていたら・・と思うとゾッとします。
これは、偶然や運の要素も大きいけど、私は性格的に投資に向いていなかったので、
あの時に止めてよかったな、と思う。
それに、借入と利息は、少ないに越したことはないですから。
投資の売却で作った現金と、もともとの定期預金と合わせて、購入代金の25%を、頭金として一括で払うことができました。
ローンを組む前に、独立系（有料）のFPに相談した
めでたく25％の頭金として用意できたものの、
残り75%は、住宅ローン、つまり借金しないと、欲しい物件は買えなかった。
私はビビりなので、ローンを組む前に、三人のファイナンシャルプランナーに相談しました。
最初は、マンション販売会社が提携しているメガバンクの所属のFPさんに相談。
しかし、融資元の意見だけでは、ちょっと独立性に欠ける気がして、
さらに、独立系のFPさん二人に相談して、ようやく、納得できたのでした。
結果、販売会社提携のメガバンクではなく、ネット銀行のローンを利用することに。
三人目に相談したFPさんが、紹介してくれました。
当時は、金利比較サイトなんて便利なものは、無かったのですよ。
固定金利で2.8%ちょい 、返済期間20年でした。
高っ！と思われたかもだけど、2.8%でも、当時にしては、低い金利だったのよ。
（メガバンクは、3%台後半）
ぜんぶ固定金利、っていうのも、ビビりな私らしい決断だったな。
当時は、半分を変動、半分を固定で組む人が多かったような。
私の世代は、バブルを知っているので、金利がどんどん上がる恐怖が、トラウマになってます。
金利が低いローンを利用できたので、その分利息支払い部分が、ぐーんと減りました。
三人目のFPさんへの相談は、有料だったけど、
１万円の相談料で、ローンの支払い総額を数百万円減らせた！
独立系のFPさんへ、相談してよかった！
今までは、低金利が長かったので、銀行間でそこまでの金利差は無いのかも？
だけど、第三者の意見を聞くのは、いまでも価値があるように思います。
この話は、↓の記事にも書いてますので、よかったら、こちらもお読みください。
引き渡し日が近い物件を買った（金利が予測できた）
金利に関してはもう一つ、安心できる材料がありまして、
それは、欲しい物件の竣工が、３ヶ月後だったということ。
タワマンや、人気エリアの新築マンションの場合、完成は２年先なんていう、青田売りもありますよね。
住宅ローンの金利は、多くの場合、引き渡し日に確定します。
参考：申し込みをした住宅ローンの金利はいつ確定するの？ 金利決定のタイミングを知っておこう | 住まいのお役立ち記事
したがって、マンションの完成が、あまりに先だと、自分が払うことになる金利が、大きく変動している可能性がある。
自分がもしそのような状況だったら、怖くて決断できなかったかも。
私の場合は、竣工が３ヶ月後。
３ヶ月後の金利なら、それほど変化はないだろう、という見込みが立てられた。
ではなぜ、竣工間近の物件の部屋が残っていたかというと、
前に申し込んでた人が、ローンの審査に落ちたからです。
一度は完売になっていたらしいんだけど、ローンの審査が通らなかった方があって、
何部屋か、空きが出ていたみたい。
それを、たまたま散歩で通りかかった私が見つけたのでした。
収入が低い年に合わせて、月々の返済額を決定した
あらー、私とこの部屋、運命の出会いなのかしら♡
・・・なんて、うっとりしてる場合ではありません。
私だって、ローンの審査に通らないかもしれない。
ファイナンシャルプランナーさんに相談済みではありましたが、
融資してくれる銀行が、どう判断するかは分からない。
案の定、「外資系勤務の方は、年によって、収入にばらつきがあるので、
源泉徴収票を３年分提出してほしい」と言われました。
さすが、よくご存知で。
当時勤務していた、外資系企業は、完全決算賞与。
本社に課せられた、売上や利益の目標を達成した年だけ、大きなボーナスが出るので、
支給される年と、されない年では、年収が30%くら違った。
提出した源泉徴収票の中には、賞与が出なかった年も混じっていたけど、
月々の返済額を、年収が低い方の年に合わせました。
その分、初期設定の返済期間は、長くなったけど。
そして、返済能力については問題無しと判断されたようで、一安心。
出るか出ないか分からないので、当然ながら「ボーナス払い」の設定は無しです。
月々の返済額を、無理のない額にしたことで、審査が通ったのかは分かりません。。
だけど、収入が少ない年に合わせて、返済額を低く設定してよかった、と思ってます。
そもそも、転職しがちな性格ですし（実際、返済中も転職してましたし）、
「クビは普通」な外資系企業で働いてたし、
返済期間中に、リーマンショックや、東日本大震災のような、世界や日本を揺るがす事件、災害も経験しましたから。
そういう時、キツキツ、パツパツのローンを組んでいたら、精神がやられてただろうと思います。
【大変だったこと】期間が短く、ローンの審査が間に合うかヒヤヒヤ
ここで一つ、「大変だったこと」もご紹介。
それは、購入申し込みから、融資実行日（引き渡し日）までの期間が短いことでした。
利用したネットバンクの金利は、メガバンクより断然有利だったため、
ローン希望者がそこに殺到、審査に数ヶ月かかる、と言われた。
さっきは「竣工が近いことで、金利が予測できて安心だった」と書いたけど、
ここでは、不利に働いたわけです。
私は別に、すぐ入居できなくても構わなかったので、
「私だけ、後の引き渡しでもいいですよ」と、販売担当者さんに伝えたところ
「それはダメ、勘弁してください」と、半泣きで言われました。
販売会社側に、一斉引き渡しできないと困る事情があるのかな？
販売会社と提携してる銀行だと、こういう時、優先的に審査をしてくれるそうです。
ところがネット銀行は、そういう「コネ」や「情状酌量」はいっさいなし。
受付順に淡々と処理します、間に合わなかったらお気の毒さま、って感じでした。
メガバンクの金利は、高いだけのメリットがあるのかもね。
だけど、支払い利息数百万減、のパワーには敵わない。
なので、ぜったい期限内に引き渡したい担当者さんも、ネット銀行で借りたい私も、
爆速で書類を用意しまして、無事、期限内に融資が実行されました。
住宅ローン初期に、繰り上げ返済をした
その後はひたすら、ローンを早く返すために、頑張ったよ。
余裕資金のほとんどは、繰り上げ返済に充ててたと言っても、過言ではありません。
結果として、トータル９年で、ローンを完済。
当初の借入期間は20年ですから、11年返済期間を短縮できたわけです。
期間短縮に効果があったことは、なんと言っても、「ローン初期の」繰り上げ返済です。
同じ繰り上げ返済をするにしても、期間短縮に効果が高いのは、ローンの初期です。
月々の支払い額のうち、利息部分が大きいからですね。
詳しくは、こちらの全国銀行協会の記事を。
まとまったお金は、せっせと、繰り上げ返済に回してました。
上に書いたように、もともと年収の少ない年に合わせてローンを組んでいたので、
逆に、ボーナスが出た年は、それを繰り上げ返済に回し、返済期間を短縮できました。
変額個人年金も、損切りした
忘れてたけど、この記事を書いていて、思い出したことが。
途中で、変額年金の損切りをして、これまた繰り上げ返済に充てました。
投資信託や、個別株などは、頭金のために損切りしたけど、
実は、未練たらしく持っていた、変額の個人年金があったんです。
これを、後述する、ローンの借り換えに合わせて、思い切って解約。
そこで振り込まれた現金を、住宅ローンの返済に使いました。
当時の日記です。
損失考えたら泣けてくるけど、ここでローンを返済して、浮いた金利で少し取り返したと思えば・・・
これは、金額が少々大きかったので、返済期間短縮に、大きく貢献してくれました。
低金利のローンへの借り換えをした
マンションを購入してから、4年目くらいで、ローンの借り換えを行いました。
いつの間にか、ローンの金利が下がってきていて、職場に、優遇金利の斡旋があったのです。
リーマンショックや、震災があったから、金融緩和策が始まってたのかな？
（出典：民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】）
当初は固定金利でしたが、借り換え後は変動で、
そして、ネット銀行ではなく、メガバンクです。
2.8%くらいだった金利はどうなったかというと、書類を破棄していて、記憶もない・・・。
でも、おそらく1％以上の金利差が、あったと思います。
日記には、こう書いてありました。
借り換えないまま、かつこれから一度も繰り上げしない、っていう極端なケースとの比較だけど、400万浮く
今は低金利ですし、銀行間であまり差がないので、借り換えで劇的な効果は得られないかもしれません。
しかし、住宅ローンの返済期間は長いですから。
社会情勢や、自分の状況が変わったら、ローンを柔軟に見直してみるのは、良いことだと思います。
自分の「生きる力」を信じること
そう、住宅ローンは「長い」です。
長い返済期間中には、世界不況や天災など、自分の力ではどうにもならないことが起きると、想定しておいた方がいいと思います。
私は返済中に、リーマンショックと震災という不況を経験しましたが、
今だって、コロナやインフレによる不況が進行中ですよね。
私が社会人になってすぐ、バブル崩壊もありましたし・・。
（上のグラフ、もう一度見てください。1991年の変動金利、8％を超えてます）。
つまり、いつローンを組んでも、返済中に何かが起きる、と言えるのではないか。
無理なローンを組まない、第三者の意見を聞く、ローンを柔軟に見直す、
私がここに書くまでもなく、そういう対策は、全部大切ですが、
結局は「運」・・・じゃなかった、
自分の「生きる力」を信じること、いちばん大切なのはそれかもしれない。
最後は精神論(笑)？
だけど、これは本音というか、今の自分があらためて持ちたい、覚悟でもある。
セミリタイアに踏み切れた背景には、住宅ローンを完済して、住まいの心配がなくなったことは大きいです。
だけど、リスクだっていっぱい抱えてて・・・
繰り上げ返済を頑張った分、手元の現金は減ったし、
怖がりで投資はしてないから、インフレに弱いし、
なにより、無職で無収入だし！
それでも、「きっとなんとかなる、っていうか、『なんとかする。』」
・・・って、自分で、自分の力を信じてると、逆境の時に強いかな、なんて思いました。
後で泣きをみるかもしれないけど、しばらくは、自分が好きなように生きてみます。
ってか、生きてやります。
● 修繕積立金も上がりました。これももまた、自分ではコントロール不可能なこと●
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